“有电视吗？”“有！”“拿来看看。”

“请看，这是设计图纸、这是成效图，等大家造好了，你插上电就能使。你假如目前付款，大家可以优惠……”如果东西都这么卖，客户非给累死。可大家最缺不了的房屋非常长一段时间都是这么卖的。对于买家而言，买期房好像就要习惯成为自然了，但，目前有了些变化。 世纪嘉园非常执著，项目非要做到结构封顶才开盘，光大花园也沉迷现房买卖，朝阳园用已经入住的现房，促进在建楼座的销售……一些有南方背景的房产公司给北京带来的不止是投资，还有南派的定义。 现房销售在南方的房产市场不是一种趋势，而是一股时尚。据业内人士介绍，上海、广州、福建的购房者很挑剔，假如发现买到手的现房与样板间有点小差别都不乐意。至于期房销售的定义，在他们的脑子里，几乎等同于宣布开发商缺少实力。“金晖新村”、“金海湾”、“荔景苑”等项目都是现房销售。毕竟，买家才是市场的源动力。而在北方，虽然现房销售已经有了星星之火，但它能否燎原呢？ 买家更偏好现房。 第一，买现房当然好了，想住的话，立刻就能搬进来；想租呢，立即就能见到钱，如果买了期房如何也要等上个一年半载的吧？ 第二，现房更直观，更实在。目前宣传的威力实在太大了———看广告，以为买了间花房；看成效，好像住进了天堂；看样板，心里乐得像花一样；搬进来才了解买的是柴房。这么说当然夸大了一些，但吃过广告宣传亏的人可不是少数。从现在的市场看，购房人买期房的忧虑，资金、风险倒还算小事，最担忧的还是期房的水平能否像销售说的那样好。据一些房产调查机构的统计，在买家反映的购房问题中，水平与宣传不符的问题占第一。 第三，购房人不需要与开发商一同承担风险。个人购房者所能调动的资金有限，对于房产市场调查的时间、精力也有限，一旦选定了期房项目，钱放进来了，想转身可就难了。这就好比股市，一旦发现被套，不到万不能己，你忍心割肉吗？可从另一个角度看，买期房也有它有哪些好处。 期房一般价格比较实惠。据大地测商的刘经理介绍，实惠主要体目前两个方面。其一，购房人提前出货了房价款，所以从交款日到房子出货用这期间的利息要从现房价格中让出来；其二，购房人提前出货了房价款，必然会与开发商一同承担肯定的投资风险，一般来讲，开发商应适度让出部分的风险收益。如此，买期房就有了一个短期内升值的空间，当然物业的升值并不主要取决于此。另外，现房出货时，内外的装修工程都已经完成，很多结构方面的隐藏工程就非常难发现了。 但开发商喜欢现房销售吗？ 说到现房销售开发商的领会，那就各有千秋了。有些觉得现房销售从经营角度说就是失败。一个住宅项目只须稍具规模，从立项到竣工至少需要依次投入几个亿的资金，甚至十几个亿，几十个亿。对于一般开发商来讲，都是个非常重的负担。而运作一个项目至少要2年以上的周期，今天的社会，2年后的事儿哪个又能算到十拿九稳呢？投资大，周期长无疑增加了项目的风险。其次，依据总体规划，土地是有限的，一定量上限制了市场的规模，大家都期望捷足先登。而有的倾向于现房销售的开发商，他们则期望拿现房来树立我们的品牌，拿现房来表明我们的实力。房产市场缺少的就是品牌。做到现房，或是结构封顶再开盘，肯定是对开发商资金、技术、经验、实力的巨大考验。样板间容易做，样板楼可就没那样简单了。 面对可能到来的现房趋势，买家也得筹备几招挑现房的方法。 从现在北京的工程管理体制看，豆腐渣工程的可能性不太大，毕竟是首善之区嘛。第一，建设单位、设计单位的资质管理，与设计师的注册资格管理很严格，一旦某一环节承揽的业务超出了其资质允许的范围，那样这个项目的立项、规划策略的报审都不可能通过。第二，施工单位、监理单位都是由有相应资质的单位通过招投标方法确定，所以项目的基本水平是有保障的。第三，所有些施工文件最后都要送交城建档案馆保存，以备日后调用。第四，北京水平监督总站、各区县水平监督站会在项目竣工后，对建筑进行非常专业的单项工程验收、综合验收，如此才能开具竣工验收证明。通过这类环节，北京的住宅项目绝大部分都能满足相应技术规范的需要。 不过，购房人亲自检验一下房子水平也有好处。在满足技术规范以外，的确存在一个工艺水平高低的问题。所以看现房的第一招就是问一下施工单位是哪家？设计单位是哪家？现在，北京场像城建集团、建工集团、住总集团、中建公司、中铁公司等施工单位都是响当当的牌号，他们的施工水平都非常高，有些开发商甚至以他们的牌号作为自己项目的卖点。至于设计单位，北京建筑设计院、建设部设计院、金田设计公司等都是甲级资质，他们与开发商的密符合作，可以让你在自己买的房子里，经验之谈一下“以人为本”的定义。 第二招，看现房应该注意外立面、户内墙体。一般来讲，立面、墙面应当比较平滑、色调均匀，不可以出现明显的裂痕。若是大理石等材料的饰面应该注意粘结结实，无空鼓起壳，镶贴缝隙平直，无缺楞掉角，无裂纹。表面不变色、不起碱、无污点或砂浆流痕，光泽一致。 第三招，看现房不可以空手去，最好带上角尺、小锤、打火机。角尺像没斜边的三角板。用它可以量量房间里所有些阳角、阴角，如：地面与墙面的夹角等。假如所有些夹角都能满足90度的话，说明这活干的非常漂亮。连这种活都可以做到这一水平，那样，房子的整体水平还是有保障的。用户还可以用角尺在墙面上平滑的移动，如此可以看出墙面是不是平整。带小锤主如果敲击墙体、地面等，从敲击的声音可以判断是不是有隐藏的空洞。用打火机可以检查风道。厨房的风道有哪些用途像个大烟囱，将点燃的火机放到通风口附近，察看火苗的晃动可以检查风道的水平。假如风道不通风，这种问题一般困难维修。当然，购房者也应该注意无论是角尺，还是小锤都要干干净净的，用时也小心一些，以免对房子导致损害或污染。 第四招，看建材与厨卫设施。现在，窗一般使用的是塑钢窗，龙头、马桶等都鼓励使用节能型商品。其次，水、燃气等用一下心里也比较踏实，这方面的小问题，在验收时或许会忽视。 第五招，仔细看看户型是不是实用，是不是能做到动静分区，污净分区；面积也需要拿尺量一量。这方面的资料在大家以前的报道中就能找到。 第六招，购房者腿要勤。腿勤有几个含义：一是看看有没在建的期房，一般一个项目会分为好几期施工，买一期的现房，看看二期的期房，如此对于结构等隐藏工程会有个大致的认知；二是，看看学校、商业、邮电等配套状况。一般从开发程序上讲，这类生活配套建设有的滞后。有时房屋盖好了，但教育、商业、邮电等部门尚未接管，也会导致一段时间生活的不便。假如附近有成熟社区，也就是说这类配套已经投入用了，那房屋就更值得买了。三是，看看交通状况，公交是不是便捷，道路是不是通畅。 第七招，购房者必须要考虑好自己工作场合与居所的距离，充分考虑到日后生活是不是便捷。过去有个案例，一位买家买了鲁谷的新房，很中意，并立刻进行了装修。可他的单位在北京站。结果没上两天班，他就后悔了，天天在路上花费的时间太多。此时，他假如卖房，那装修的成本基本即使白扔了，新房反而成了鸡肋。